房贷新政轻重有别 杭城楼市气候初显
来源：新华网今年以来，房价突飞猛进带动投资趋势再度抬头，投资需求猛增令供不应求的市场更加紧缺。房贷的增长速度随之不断加快，年初宽松的金融政策给正在回暖的房地产市场添了一把火，仅今年上半年就已经把央行年初定的全年信贷指标的90%都用完了。信贷规模增长过快，导致一些开发企业余钱较多，年初以来天价地频频诞生，同时，投资客也获取了足够的资本，房价在直线走高的去向下依然呈现一房难求的局面。
房贷高压 能否成为退烧良药
◎加息篇--购房者承受力被挑战
在美国次贷危机影响以及今年国内生产与货币双过剩的大背景下，央行在加息5次后酝酿再度加息，"9·27房贷新政"的出炉，反映了央行、银监会、部分商业银行对于目前楼市过热及其所隐藏风险的忧虑，欲借助信贷杠杆，严格规范土地储备贷款管理和住房消费贷款管理，挤出被捂住的房源和引导资金真正投向住房建设，从而扩大住房的市场供应。
政策的目的是抑制投资，保护真实需求，但实际上，一部分普通的居住需求在这次政策调整中也陷入了彷徨。连续加息使购房者还贷压力不断增加，目前外界传言即将到来第6次加息颇让人疑惑，频繁加息下去，普通购房者还承受得起吗？而随着按揭贷款利息负担正在逐步加重，房贷的违约率也有可能会迅速提升。
著名地产评论家章林晓在接受记者访问时对此谈道： "从当前通货膨胀的发展趋势看，未来加息是不可避免的。因为，如果不加息，而让存款继续负利率下去，那么，最终将会对我国经济和社会带来严重的危害。当然，频繁加息下去，普通购房者的负担自然会越来越重，甚至"断供"现象或许也会发生。按照国际通行的惯例，月收入的三分之一是住房按揭贷款的一条警戒线，超过此警戒线，就会出现较大的还贷风险，而且影响到生活质量。在国外，一般对购房自住者，有个人所得税的退税机制，这对减轻自住购房者的负担无疑是十分有利的。"
◎惜贷篇--两力合击显示降温决心
央行再次同时使用"加息"和"提高存款准备金率"两大货币工具，显示了此次调控的降温决心。对比近几次的上调时间不难发现，央行上调存款准备金率抑制货币投放的频率正逐步加快。这是央行今年以来第八次上调存款准备金率，对抑制目前流动性过快增长、信贷盲目投放将起到一定积极作用。
调整时间 →调整内容
2007.10.25 →存款准备金率调至13%
2007.9.2 →存款准备金率调至12.5%
2007.8.15 →存款准备金率调至12%
2007.6.5 → 存款准备金率调至11.5%
2007.5.15 →存款准备金率调至11%
2007.4.16 →存款准备金率调至10.5%
2007.2.25 →存款准备金率调至10%
2007.1.15 →存款准备金率调至9.5%
2006.11.15 →存款准备金率调至9%
2006.8.15 →存款准备金率调至8.5%
2006.7.5 →存款准备金率调至8%
2004.4.25 →实行差别存款准备金率制度，执行7.5%的存款准备金率
2003.9.21 →存款准备金率调至7%
1999.11.21 →存款准备金率调到6%
1998.3.21 →存款准备金从13%下调到8%
（1998年以来我国准备金存款利率变化表）
存款准备金是指银行不能将其吸收的存款全部用于发放贷款，必须保留一定的资金即存款准备金，以备客户提款的需要，这一部分是一个风险准备金，是不能够用于发放贷款的。存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率，比例越高，执行的紧缩政策力度越大。中国人民银行于10月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。由此普通存款类金融机构将执行13%的存款准备金率标准，达到近十年来历史高点。市场分析人士预计，此次上调存款准备金率，将冻结银行体系资金超过1800亿元。8次上调后，存款准备金率比年初上涨4个百分点，冻结资金超过万亿元，累积效应显著。从目前我国的信贷增长情况来看，进一步上调存款准备金率的可能性依然存在。
目前利率和存款准备金率已成为央行对冲过剩流动性的常备手段，此次调整存款准备金也是为当前稳定房价所采取的一个措施。上半年房贷增速过快已经致使各行信贷"额度"所剩无几，资金面趋紧，但流动性过剩的现状仍未扭转，现在的银行惜贷并非"无钱可贷"，而是"即使有钱也不能贷"。章林晓认为，我国"当铺特色"的按揭贷款在既赚不到"风险贴水"，又存在着不可控制的双重系统风险的情况下，面临的潜在危机比美国次按揭危机更加严重。当美国次级贷风暴和我国通货膨胀几乎同步发生时，当前，我们特别需要警惕我国房地产泡沫被这两柄"利剑"突然刺破。
而防范房地产领域泡沫向金融领域风险传递的关键有两点：一是提高房贷首付，二是抑制投资/投机性虚拟需求。而防范通货膨胀导致金融风险的关键在于减少流动性，最直接的措施自然是"提高存款准备金率"。
此次，央行"提高第二套及以上首付、房贷"与"提高存款准备金率" 形成合力，共同抑制投资需求，对防范房地产信贷风险是极为有利的，而且是当前急需采取的正确举措，同时还可以起到抑制投资需求，抑制贷款过快增长的作用。
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